达宝优配房产买卖律师：同村村民签的房屋协议有效，可确认占有使用权

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在农村房屋交易中，同村村民之间签订的买卖协议是否有效？购房者能否顺利取得房屋所有权？北京一起案例给出明确答案：同村集体经济组织成员间的房屋买卖协议合法有效，可确认房屋的占有使用权，为同类纠纷提供了重要参考。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：陈美玲（购房者，北京市密云区S村村民）

被告：郑建军、郑晓娜、刘桂英（房屋原权利人，母子、母女关系）

（二）事件经过

1984 年，郑建军在北京市密云区S村获批宅基地，并建造北房四间、厢房三间（即八号院）。1997 年，郑建军与前妻刘桂英离婚，房产赠与刘桂英及女儿郑晓娜。

2007 年 7 月 25 日，郑建军、郑晓娜、刘桂英（甲方）与陈美玲（乙方）签订《买卖房产协议书》，约定以 7.2 万元价格出售八号院，付款方式为签约日付 4 万元、7 月 31 日前付 3.2 万元。协议明确 “房款付清后房产权归乙方所有，甲方配合办理手续，遇拆迁补偿归乙方”，有 5 名证明人签字。

陈美玲于 2007 年 7 月 25 日、8 月 1 日分两次付清全款，郑建军等人交付房屋，陈美玲居住使用至今。2009 年 12 月，S村委会出具证明确认买卖事实。

陈美玲起诉请求：1. 确认《买卖房产协议书》有效；2. 确认八号院归其所有；3. 被告承担诉讼费。

郑建军辩称：认可卖房事实，但不认可原告诉求。郑晓娜辩称：宅基地属集体，无权出卖，不认可原告村民身份。刘桂英辩称：原告购房时非本村村民，协议无效。

另查，陈美玲现为S村农业户籍，属该村集体经济组织成员；其已故丈夫的继承人同意由其主张房屋权利。

（三）争议焦点

《买卖房产协议书》是否有效？

陈美玲能否主张八号院的所有权？

购房时的村民身份对合同效力有无影响？

二、案件分析

（一）合同效力的认定

根据《合同法》第五十二条（现为《民法典》第一百五十三条）达宝优配，农村房屋买卖协议有效需满足：

双方为同一集体经济组织成员；

协议系真实意思表示，不违反法律强制性规定；

已实际履行（付款、交房）。

本案中：

陈美玲现为S村村民，具备受让本村房屋的资格；

《买卖房产协议书》有双方及 5 名证明人签字，内容明确，系真实意思表示；

陈美玲已付清房款并占有使用房屋 16 年，村委会出具证明认可交易，协议合法有效。

（二）房屋所有权的确认障碍

法院认为：

确认所有权需以完整的建房审批手续为前提，本案当事人未提交八号院的全部审批材料，暂无法确认所有权；

但陈美玲已通过合法交易取得房屋，可确认其对八号院的占有、使用权。

（三）村民身份的时间节点影响

郑晓娜、刘桂英主张 “陈美玲购房时非本村村民”，但未提供证据；

即使购房时身份存疑，陈美玲现已是本村村民，且交易已实际履行多年，从稳定交易秩序角度，应认可协议效力。

三、裁判结果

法院判决：

确认陈美玲与郑建军、郑晓娜、刘桂英于 2007 年 7 月 25 日签订的《买卖房产协议书》有效；

位于北京市密云区八号院内北正房四间、东厢房三间归陈美玲占有、使用；

驳回陈美玲的其他诉讼请求。

四、案件启示

（一）农村房屋交易的核心要件

身份匹配：确保买卖双方均为同村集体经济组织成员，避免因身份不符导致合同无效；

协议规范：签订书面协议，明确房屋四至、价款、付款方式、权利归属及违约责任，由证明人见证并经村委会确认；

凭证留存：保存付款收条、宅基地使用证、村委会证明等，证明交易真实性和合法性。

（二）所有权确认的注意事项

审批手续：建房需取得完整的宅基地使用证、建设审批表等，否则可能影响所有权确认；

分步主张：若暂无法确认所有权，可先主张占有、使用权，待补齐手续后再申请所有权登记；

继承问题：涉及夫妻共同财产或继承的，需全体权利人签字同意，避免无权处分纠纷。

（三）村民身份变化的应对

购房时非本村村民但事后取得身份的，可凭现有身份主张协议有效；

交易后长期占有使用房屋，且村委会认可的，即使身份存在争议，法院也可能从公平角度认可交易效力。

（四）诉讼证据的准备

主张合同有效需提供：买卖协议、付款凭证、居住证明（水电费单据、邻居证言）、村委会确认文件；

反驳 “身份不符” 需提供：现户籍证明、村委会出具的 “村民资格证明”；

涉及继承或共有财产的，需提供亲属关系证明、全体权利人同意出售的书面材料。

本案明确了同村村民间房屋买卖的有效性，强调了 “实际履行 + 身份匹配” 对合同效力的关键作用，同时提醒购房者重视审批手续的完整性，为农村房屋交易的规范操作提供了务实指引。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

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